אילו עלויות נלוות קיימות לרכישת דירה מקבלן ואיך כדאי להיזהר?
כאשר תרכשו דירה אפשרויות פריסת התשלום שיעמדו לרשותכם יהיו מגוונות. כך גם כאשר תרכשו דירה חדשה מקבלן, כאשר מועד הכניסה לדירה יכול להיות רק בעוד מספר שנים.
אחת השאלות הראשונות שנשאלות בעת רכישת דירה חדשה מקבלן היא איך משלמים משכנתא, בזמן ההמתנה לסיום הבנייה, בעוד ששכר הדירה שאנו משלמים מכביד עלינו גם ככה.
>>> תכננו את המשכנתא בחכמה עם צחי גרוסמן
ודאו שישנה ערבות בנקאית לפי חוק מכר ובנק מלווה בפרויקט ובדקו מהו מועד מסירת הדירה המשוער ודאגו להתחייבות של הקבלן לגבי מועד זה
בדקו האם הבנייה החלה. במידה והבנייה החלה, בדקו האם מדובר בבניין בו אתם רוכשים או בבניין שכן שנבנה כאב טיפוס. יש לוודא שיש בנק מלווה בפרויקט וקיימת ערבות לפי חוק המכר. מעבר לכך שהדבר עשוי להגן משפטית על הרכישה שלכם, אלה שאלות שהבנק יעלה בפניכם לפני שיוכל לאשר עבורכם את המשכנתא. כעת תוכלו לתכנן את ההתנהלות הפיננסית שלכם ולהתאים מסלול משכנתא שיקל עליכם עם תשלומי המשכנתא. עליכם להיערך לקראת תשלום מלוא הסכום לחברה המשכנת (הקבלן) במועד מסירת הדירה.
דאגו מראש, לפני החתימה על החוזה, שהבנתם היטב מהם מסלולי פריסת התשלום
כך תעמוד בפניכם אפשרות בחירה במסלול תשלומים של הקבלן, המתאים ביותר עבורכם.
עליכם להיערך להתחלת החזר המשכנתא לפי לוח התשלומים שתבחרו ולהציגו בבנק כבר בעת אישור המשכנתא שלכם. במידה ותרצו לחסוך בעלויות תצטרכו ייעוץ משכנתאות מיועץ משכנתא מקצועי.
מדד תשומות הבנייה עשוי להעלות משמעותית את הוצאות הרכישה שלכם. בקשו דחיית תשלומי קרן (גרייס) והתחילו להחזיר את המשכנתא מוקדם ככל שניתן
משכנתא עם “גרייס” היא דחייה של החזרי הקרן עד לקבלת הדירה ותשלום רק בעבור הריבית. יש לשים לב לכך, שבתום תקופת ה”גרייס” יתרת הקרן שלא שולמה תיפרס לתקופה ארוכה בדומה לשאר מסלולי המשכנתא המוכרים. אותם החזרים שבעצם נדחו, יצורפו לסך היתרה וסך שנות ההחזר יקטן. לדוגמה, משכנתא במסלול גרייס ולאחר מכן שפיצר, שנלקחת לשלושים שנה, עם דחיית תשלומי קרן לשלוש השנים הראשונות, שתשולם בגינה ריבית בלבד בשנים הראשונות, הקרן כולה תיפרס לבסוף על פני 27 השנים הנותרות. מכאן, שההחזר החודשי בתום תקופת ה”גרייס” יהיה גבוה יותר היות ויחושב לפי 27 שנים ולא לפי 30 שנה. גם כאשר משלבים גרייס במשכנתא, הדבר עדיין יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, כי הרי שבמידה ולא תשלמו את רוב הסכום כמה שיותר קרוב למועד הרכישה, תאלצו לספוג הצמדה של מדד תשומות הבנייה. סעיף ההצמדה לתשומות הבנייה מוכנס היום ברוב חוזי הרכישה של החברות המשכנות.
במציאות שפקדה אותנו לאחרונה, כאשר ריביות המשכנתא נמוכות מאוד, מומלץ לשלם את רוב סכום הרכישה לקבלן המוכר כבר במועד התשלום הקרוב. הדבר יאפשר לכם ליהנות מהריביות הנמוכות הנהוגות כיום ואף לשריין את תנאי המשכנתא שלכם לטווח ארוך.
במידה ואתם שוכרים דירה, או שהוצאת המשכנתא לא מתאימה לכם כל עוד לא קיבלתם את החזקה בדירה, תוכלו לבקש מהבנק לשלב “גרייס” במשכנתא שלכם.
בדקו שיש לכם אישור כתוב ותקף על גרייס מהבנק
יש לקבל אישור עקרוני מהבנק על כך שהמשכנתא כוללת מרכיב “גרייס” עוד לפני שתחתמו על חוזה הרכישה ולוודא שאישור זה בתוקף במועד חתימת החוזה.