המרכיבים להחזר משכנתא נכון
שוק המשכנתאות בארץ בשל הביקוש ההולך וגדל שלו הוא שוק מאוד מפותח. משכנתאות ניתן היום לקבל בעיקר בבנקים למשכנתאות, אך יש עוד מקורות מימון שניתן לקבל מהם הלוואת משכנתא. בסופו של דבר מה שישפיע עלינו מהבחינה של האם לקחנו משכנתא נכון או לא הוא גובה ההחזר החודשי והאם אנו יכולים לעמוד בו. במאמר זה נפרט מה הם המרכיבים להחזר משכנתא נכון .
כדי לקחת משכנתא בצורה מושכלת כדאי שראשית נבין מה צריך להיות היחס בין ההכנסות שלנו לבין ההוצאות הצפויות על משכנתא ובכלל. מה צריך להיות היחס בין אחוז המימון להכנסה שלנו ואיך נקבע את סוג הריבית המתאימה לנו.
מה צריך להיות היחס בין גובה החזר המשכנתא החודשי להכנסה חודשית?
מרכיב זה הוא ראשון בחשיבותו מכלל המרכיבים להחזר משכנתא נכון. הלוואת המשכנתא היא הלוואה לטווח מאוד ארוך, לאורך השנים הכנסותינו עשויות להשתנות. אבל קיימות שיטות החזר שעשויות להתאים לשינו גובה ההחזר בהתאם לשינוי בהכנסות הצפויות שלנו. לעיתים השינוי עשוי להיות מאוד קריטי ליכולת שלנו להמשך התשלומים על המשכנתא.
לבנק יש סטטיסטיקות שונות על פיהן הוא בוחן את המקצוע בו עוסקים שני בני הזוג ועל פי הסטטיסטיקות האלה הוא בוחן את כושר השתכרותם העתידית והאם המשק יזדקק לעובדים ממקצועות אלה בעתיד, כמה הוא צפוי להשתכר, וכו’. כמובן שיכולים להיות שינויים בתעסוקה של בני הזוג, ויש דברים שלא ניתן לחזות לכן הבנק נשען בעיקר על נתונים נוכחיים. לצד החישובים לגידול בהכנסות, יש לחשב כי גם ההוצאות עשויות לגדול. הגדלת המשפחה, הוספה של רכב נוסף, לימים גם בעיות בריאות וכד’.
אחוז המימון
בטרם אנו באים לחתום על משכנתא לדירה שמצאנו, יש לקחת בחשבון כי הבנק דורש הון עצמי בשיעור של 35% עד 40% לפחות. רק לאחר שנוכחי לבנק כי ההון העצמי לא מגיע מהלוואות נוספות אלא מקורו בחסכונות או שלא תהיה להחזרתו פגיעה נוספת ביכולת ההחזר שלנו, הבנק ייאות להסכים לתנאי המשכנתא שסוכמו.
אחוז המימון שהבנק יאפשר נקבע לפי ערך הדירה שנקבע על ידי שמאי מקרקעין. יש לזכור כי הדירה עומדת כבטוחה יחידה לבנק והשמאי אמור לספק לבנק תחזיות לגבי עליית ערך הנכס או ירידתו. בהתאם להערכות אלה הבנק מחשב את רווחיותו מהלוואת המשכנתא.
אם כן מרכיבים רבים יש לקביעת ההחזר על המשכנתא. מומלץ לשבת עם יועץ משכנתאות שיבחן את כל הנתונים הקיימים בטרם אתם ניגשים לבנק על מנת לקבוע את יכולת העמידה בתשלומים. חשוב לפנות למספר בנקים ולבדוק חלופות להצעות משכנתא שונות.
יועץ משכנתאות יידע לשלב בין מספר מסלולי משכנתא המותאמים לכל זוג שבא לרכוש דירה. לא תמיד המסלול שמציע את שיעור הריבית הנמוכה יותר כיום הוא המסלול שיכול להיות מועדף על הזוג לאורך זמן.